日前與一位同事討論到房屋租賃的成效與買賣經過，我也分享自己在租賃與證劵市場的相關經驗，一種另類的「股市包租」理念在我心中油然升起。由於我目前在兩者皆有涉略，既為包租公，也是證劵投資者，因此希望能藉由客觀的評論，提醒自己、協助他人在未來抉擇上能更加明確地分辨居中利害關係，為自己謀求最大的利益。
驗證經過如下所述：
一、假設某人於2011年初以新台幣520萬元購置套房(房貸利息、交易衍生等費用省略)，並順利以月租金新台幣18000元出租(稅務、修繕等費用省略)，估算年租金報酬率為月租金X 12個月/總房價=18000*12/5200000=4.2%。至2014年底合計總租金收入為新台幣864000元(如圖示-房屋租賃)。
二、從台灣50成分股隨機取樣我目前列為研究對象的企業(因列選標的隨企業營運表現而有增減，故實際持有日期與案內表述不同)，以國泰金(2882)、中華電(2412)、中保(9917)三檔作為驗證依據，評估「股市包租」遂行之可能性與利弊。
三、列選個股假定於2011年初均以新台幣520萬元購入，分別可購買國泰金96張(價位：54元)、中華電58張(價位：89.2元)、中保96張(價位：53.8元)(如圖示-2011年初股價)。以該年除權息行情(2010年配股/息)計(如圖示-2011年除權息)，國泰金還原權值：52.4元(97.92張)、中華電83.68元、中保50.7元(如圖示-還原權值)，計算方式為(個股現值-股息)/總股數，用以說明有價證劵利息給付方式。
四、各年度報酬率計算方式為(隔年初股價-當年度還原權值股價)/ 當年度還原權值股價，發現除國泰金2011年報酬率為-44.1%、中華電2013年為3.7%外，餘均高於上述租金報酬率(4.2%)(如圖示-報酬率)。
五、比較租金累積收益成效，國泰金因2011年歐債系統風險之故，該年度個股現值幾近腰斬(虧損新台幣226萬餘元)(如圖示-國泰金紅字處)，影響後續整體報酬，至2013年始轉虧為盈(如圖示-國泰金藍字處)。除國泰金外，餘兩檔個股均有優異表現，自2011年起即大幅領先房屋租賃收益，且逐年遞增，中保更是以倍數計。
六、比較房地產與有價證劵特性如下：
(1)資金周轉率(買賣彈性)：有價證劵>房地產
只要避開成交量小的個股，大部分有價證劵具有即賣即獲的特性；而房地產在取得資金上必須藉由買賣或抵押，有可能遭買方砍價或支付抵押權人利息，而衍生不必要的風險。故在計算租金報酬率上，有價證劵可藉優勢的資金周轉率，將價差與股利(息)合併計算，房地產若以同樣的方式列計，將不切實際(詳見：成交價定義明確度)。
另一方面，房地產的買賣不若有價證劵簡單。試問，投資人在很短的時間內可以處理多筆有價證劵買賣成交，但房地產買賣卻不行。原因在於房地產涉及人為因素的層面較為複雜，該層面也是影響價格變動的主要障礙(很少有人買房子不殺價的)，「耗時、費力、煞費苦心」因此成為房地產買賣最佳表徵。舉例來說，若投資人將研究房地產的時間與精力用在有價證劵上，你(妳)將會是下一個台灣巴菲特。
(2)風險係數：有價證劵=房地產
之所以劃上等號，是因為有價證劵在資產的定義上等同房地產，屬於具有隨通貨膨脹增值的資產。此外，若是遭遇景氣不佳等系統風險，或是政策與經營不善等個別風險，兩者亦將面臨幅度不等的跌價虧損。因此，即便是操作工具、運用策略不同，但風險係數關聯性極大，也就是人的因素佔絕大部分的成敗要件。
(3)隱含淨值效應：房地產>有價證劵
會購買房地產的人，通常心態就是：「就算賣不出去，還是有間房子可以住，可以當祖產留給子孫」，就是這種淨值實體化的概念造就房地產的人氣居高不下，投資人也樂於接受現實環境下的低租金報酬率。
有價證劵總是給人一種企業經營不善就成為「壁紙」的刻板印象，其實這並不全然是事實。有價證劵的淨值即是企業清算後真實的價值，因此，就算是企業因經營不善而倒閉，政府也會依據法規以該淨值還予投資人，除非是未上市的有價證劵，才有可能在無法可管的前提下變成壁紙，讓投資者求助無門。
補充一點，若是選擇台灣50成分股中任何一項標的，基本上你(妳)想讓它倒都很難，地震把房屋震倒還比較有可能。
(4)交易成本：房地產>有價證劵
房地產交易成本：代書費、房貸利息、土地增值稅、契稅、印花稅、規費、公證費、房屋稅、土地稅等、租金所得稅。
有價證劵交易成本：劵商手續費(買賣總價X 0.1425%)、證劵交易稅(賣出總價X 0.3%)、股息所得稅。
相較之下，投資有價證劵在交易成本方面掌握度較高且明確，金額相對較低廉。
(5)成交價定義明確度：有價證劵>房地產
有價證劵成交價即為盤面價格，幾乎沒有左右的空間，也可藉由公開資訊查證。房地產往往可見定價與成交價差異十萬八千的案例(是買方市場)，因此有心人士常以此浮誇投資績效，在資訊極不對稱的前提下，投資人易蒙受折價損失。
※結論與建議：
一、若是自住，或是未來對房地產另有其它非以收租為主的規劃，建議審慎評估後持有房地產，評估的重點應置於單價、機能性與房地產的素質。單價估算可藉由「地區月租金報酬率」或「銀行可貸款成數」來輔助，一般來說月租金報酬率不得低於4%、銀行可貸款成數不得低於總價的80%。機能性視個人需求而異，建議通盤考量(可與親朋好友一同協商)，通常不外乎交通設施、學校、賣場、公園、上班地點等，最重要的是不能有嫌惡設施，如變電所、殯儀館、垃圾集中場等。房地產素質涵蓋建商形象、建造工法、使用年限、座落位向、比鄰地產與住戶素質等，通常為投資人買賣初期慣常遺忘事項之一，若能主動關切，至少讓對方知道你(妳)是有準備的，而不會刻意隱瞞。上述三項對於房地產買賣都十分重要，將直接影響買賣價格與投資者購買意願。
二、若投資的目的是期望獲得穩定的現金流，建議將資金購買有價證劵，賺取較高的報酬。以本案列舉三檔個股為例，只要做好功課(其實沒想像中的難，多看幾本書或我的文章即可)，相信在2011年你(妳)能避開國泰金、2013年你(妳)也能避開中華電，甚至全程選擇中保。結果如圖下方對照表所示，以同樣的資金，可獲得更高檔次的富足與安心感受。
三、投資一定有利與弊，諸多商品百家爭鳴，投資者一定要記住：「務必確實了解從自己口袋出去的每一分錢用在何處，且是否具有實質效益」。相信大家都知道「虧損」這兩個字怎麼寫，也經歷過!如果多用一點心就能避免的悔恨，就請不要懶，或是濫用對他人的信任。儘管如此，一旦虧損了、對決策悔不當初了，就請好好地、誠實地自我反省吧，市場依舊機會不斷，陷阱頻仍，做好準備再進來拚個輸贏。
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